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Spekulationssteuer und Spekulationsfrist: Wichtige Details im Überblick



Von Immobilienspekulationen finanziell profitieren. Diese Gewinne lässt sich der Fiskus nicht entgehen: Vor allem dann, wenn zwischen Kauf und Verkauf eine Dauer von zehn Jahren unterschritten wird. Doch unter Umständen ist es möglich, die Steuerpflicht gegenüber dem Finanzamt zu umgehen. Für Objekte in Eigennutzung gilt, dass nur in Ausnahmefällen eine Spekulationssteuer berechnet wird.


Spekulationssteuer: Eine Definition

Als Spekulationssteuer wird eine Besteuerung von Gewinnen bezeichnet, die sich aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG ergeben. Der Sinn der Steuer besteht darin, dass der Erwerb der Immobilien die kurzfristige Wertsteigerung von einem Wirtschaftsgut gewesen ist - die sogenannte Spekulation. Bei der Einkommenssteuer wird der Spekulationsgewinn zum Einkommen addiert.

Wann ist eine Spekulationssteuer fllig?

Eine Spekulationssteuer wird berechnet, falls eine nicht selbst genutzte bzw. vermietete Immobilie binnen zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird und dabei ein Gewinn anfällt. Befinden sich die Immobilien hingegen länger als zehn Jahre im Eigentum und werden die Objekte dann veräußert, wird keine Spekulationssteuer fällig.

Mssen Eigennutzer die Steuer selbst entrichten?

Wer die selbstgenutzten Objekte innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert, muss keine Spekulationssteuer entrichten. Diese Regelung gilt sogar dann, falls die Objekte anfänglich vermietet wurden und daraufhin für mindestens zwei Jahre einschließlich dem angebrochenen Jahr der Veräußerung selbst beansprucht wurden. Wer die Objekte jedoch selbst nutzt und daraufhin vermietet, muss bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Zehn-Jahresfrist die Spekulationssteuer entrichten.


Fllt die Spekulationssteuer fr partiell selbstgenutzte Immobilien an?

Die Spekulationssteuer wird nur anteilig berechnet, falls die Objekte teilweise zu Eigenzwecken genutzt oder vermietet werden. Werden in einem Haus beispielsweise 40 Prozent der Wohnfläche vermietet, wird der Spekulationsgewinn auch nur auf 40 Prozent der kompletten Quadratmeterzahl berechnet. Die gleiche Regelung gilt ebenfalls für Arbeitszimmer, die im Rahmen der Nutzungszeit steuerlich geltend gemacht werden.


Wird die Spekulationssteuer fr geerbte Immobilien berechnet?


Bei der Schenkung oder dem Erbe von Immobilien müssen Begünstigte bei einem Verkauf der Immobilie unter Umständen mit der Entrichtung der Spekulationssteuer rechnen. Entscheidend ist hierbei allerdings die Frage, wann Schenkende bzw. Erblasser das Objekt gekauft haben. Der Zeitpunkt der Schenkung ist hingegen weniger wichtig. Wer hingegen eine Ferienwohnung innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn erwirbt, muss die Steuer entrichten. Bei einem Zweitwohnsitz wird die Spekulationssteuer berechnet, falls die Wohnung nicht aus beruflichen Gründen, sondern für Erholungszwecke erworben wurde. Ein entsprechendes Urteil wurde durch das Amtsgericht Köln mit dem Aktenzeichen 8 K 3825/11 erlassen.


Steuern reduzieren durch Verkauf mit Verlust


Werden die Objekte innerhalb der Frist mit Verlust veräußert, können diese steuerlich geltend gemacht werden. In diesem Fall wird nicht nur das Einkommen reduziert. Zugleich rechnen Steuerzahler die Verluste durch andere Veräußerungsgewinne gegen. Liegen keine Veräußerungsgewinne vor, sind Verluste innerhalb des sogenannten Verlustvortrags in die Zukunft übertragbar. Zur Ermittlung der Höhe der Spekulationssteuer sollte vorerst der Verkaufsgewinn berechnet werden. Dieser Gewinn ergibt sich einerseits aus der zwischen Veräußerungserlös sowie Erwerbskosten ermittelten Differenz. Laut folgender Formel fließen auch noch weitere Kosten ein:

Gewinn = (Veräußerungserlös + AfA - Veräußerungkosten) - (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwendungen)

Aufgrund der Rückabwicklung der AfA - der Absetzung für Abnutzung - entsteht selbst dann ein steuerpflichtiger Gewinn, falls der Verkaufserlös geringer als der ursprünglich gezahlte Kaufpreis ist.

Wie knnen Betroffene die Zahlung der Spekulationssteuer umgehen?

Wer die Spekulationssteuer nicht entrichten möchte, sollte entweder die Zehnjahresfrist abwarten oder die Objekte für mindestens zwei Jahre selbst nutzen. Einsparpotential besteht allerdings beim Finanzamt, indem Kostenaufwendungen wie Maklercourtage oder Modernisierungen mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Für die Berechnung der Kaufverträge ist das Datum für die Beurkundung der beiden Kaufverträge ausschlaggebend.

>> Der Text ist keine Steuerberatung und ersetzt diese nicht<<

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