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Steuern bei Mieteinnahmen sparen



Die Vermietung von Wohn- oder Gewerbeobjekten ist in Deutschland sehr lukrativ, die Mietpreise steigen Jahr für Jahr. Dies weckt natürlich auch die Aufmerksamkeit des Fiskus, der ein Interesse daran hat, an diesen Einkünften mitzuverdienen. Mit einem Trick können Immobilienbesitzer dem Fiskus allerdings ein Schnippchen schlagen.

Fiskus verdient an Mieteinnahmen mit

Mieteinkünfte versteuern | Foto: (c) dederer/ forolia.com

Wohneigentum zu vermieten, bedeutet ein nettes Zubrot. Dabei muss es sich nicht einmal um einen großen Besitz handeln, der vermietet wird. In den deutschen Metropolen klettern die Mietpreise seit Jahren. Bereits kleinere Wohnungen bringen hohe Mieteinkünfte ein. Wer vor einigen Jahren vorausschauend investiert hat, kann sich daher über ein ansehnliches, regelmäßiges Nebeneinkommen freuen. Doch auch der Fiskus freut sich darüber, da er an diesem Einkommen mitverdienen will. Doch mit einem kleinen Trick können Besitzer von Mietobjekten dies vermeiden.

Immobilien als Betriebsvermögen führen

Die Voraussetzung für diesen Trick ist, dass es sich bei den Besitzern und Vermietern von Immobilien um Unternehmer handelt. Denn in diesem Fall können die Mietobjekte steuerlich als Betriebsvermögen geführt und entsprechend steuerlich geltend gemacht werden. Mit dieser Taktik können Unternehmerfamilien kräftig Steuern sparen, selbst wenn es sich um private Mieterträge handelt, die aus der Vermietung der Objekte entstehen.

Kleiner Aufwand, hoher Gewinn

Allerdings ist diese Taktik mit ein wenig Aufwand verbunden, vor allem, wenn mehrere Objekte und Immobilien vermietet werden sollen. Denn um die Objekte als Betriebsvermögen steuerlich geltend zu machen, müssen diese als GmbH geführt werden, was vor allem bei mehreren Immobilien einen höheren Aufwand bedeutet. Die steuerlichen Einsparungen wiegen den Aufwand allerdings bereits nach kurzer Zeit wieder auf.

Steuerliche Belastung von 47,5 % auf 15,8 % senken

Die Zahlen sprechen für sich. Fließen Erträge aus Mietobjekten in private Vermögen, werden diese Erträge mit einer Einkommenssteuer von 47,5 % belegt. Hinzu kommt der Solizuschlag. Werden Immobilien als Betriebsvermögen geführt, unterliegen die Einnahmen lediglich der Körperschaftsteuer. Diese beträgt lediglich 15,8 %. Vor allem Vermieter, die ihre Einnahmen vollständig wieder in die Objekte investieren und auf diese Weise ein Vermögen aufbauen, profitieren von diesem kleinen Kniff und können ein ansehnliches Vermögen aufbauen.

Mieteinnahmen in das Unternehmen reinvestieren

Wer die Mieteinnahmen vorrangig für private Zwecke nutzen will, profitiert hingegen kaum von diesem Kniff. Der Grund ist, dass die Ausschüttungen des Guthabens aus dem Betriebsvermögen mit einer Abgeltungssteuer in Höhe von 26,4 % belegt werden. Hinzu kommt noch der Solizuschlag. Der einzige Lichtblick ist, dass in diesem Fall die Gewerbesteuer entfällt. Hierbei sollte sich die GmbH jedoch auf die reine Verwaltung des Vermögens beschränken.

GmbHs als Töchter führen

Allerdings hat dieser Kniff einen weiteren Nachteil, vor allem, wenn die Immobilien bereits nach kurzer Zeit wieder veräußert werden sollen. Denn Immobilien, die im Rahmen einer GmbH verkauft werden, unterliegen der Steuer. Gewinne, die mit dem Verkauf einer Immobilie erzielt werden, sind stets mit 15,8 Prozent zu versteuern. Dies kann jedoch umgangen werden, wenn eine Beteiligungsgesellschaft gegründet wird und jede Immobilien-GmbH als Tochtergesellschaft fungiert. Wird statt der Immobilie die Tochterfirma verkauft, entfallen die Steuern und die Verkaufsgewinne sind steuerfrei. Dies ist vor allem profitabel, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Foto: (c) dederer/ forolia.com

Hinweis: Der Artikel stellt keine Steuerberatung dar und ersetzt sie nicht.

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