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Hausverkauf: Arbeitszimmer lässt Preis steigen


Wer es schafft, in den eigenen vier Wänden ein Arbeitszimmer steuerlich geltend zu machen, kann sich glücklich schätzen, da nur bei wenigen Berufstätigen ein solches Zimmer steuerlich anerkannt wird. Allerdings kann sich dies auch nachteilig auswirken. Spätestens beim Verkauf des Hauses wird der Segen oftmals zum Fluch, da der Fiskus sich hier das Geld zurückholt.

Hausverkauf Arbeitszimmer
Arbeitszimmer Preis Hausverkauf | Foto: (c) AbsolutVision/ pixabay.com

Herausforderung Arbeitszimmer

Als Arbeitnehmer oder als Selbstständiger hat man es nicht leicht, wenn man sich seinen heimischen Arbeitsplatz vom Fiskus anerkennen und die Ausgaben dafür von der Steuer absetzen möchte. Dies ist nur einigen wenigen Berufsgruppen vorbehalten. Für die steuerliche Anerkennung des Arbeitszimmers in den eigenen vier Wänden sind einige Voraussetzungen zu beachten wie etwa die strikte Trennung vom restlichen Wohnraum des Hauses oder der Wohnung.

Arbeitsbereich und Wohnbereich klar getrennt

Das Arbeitszimmer darf zudem wirklich nur zur Arbeit verwendet werden. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist daher ausgeschlossen. Ein Zimmer so strikt vom Wohnbereich abzugrenzen mag vor allem in kleineren Wohnungen oder Häusern schon eine Herausforderung sein, ist jedoch kein Problem, wenn man sich einmal damit eingerichtet hat. Doch wenn die Immobilie oder die Wohnung verkauft werden soll, kann das mühsam erkämpfte Arbeitszimmer daheim aus genau diesem Grund zum Fluch werden.

Steuerfreier Verkauf einer Immobilie

Eigentümer einer Immobile können diese unter bestimmten Bedingungen verkaufen, ohne auf den Gewinn Steuern abführen zu müssen. Diese Voraussetzungen sind, dass seit dem Erwerb der Immobilie zehn Jahre vergangen sind beziehungsweise, dass die Immobile im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren zuvor nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Betonung liegt hierbei auf Wohnzwecken. Und ein Arbeitszimmer wird nicht bewohnt. Der Teil der Immobilie fällt also nicht unter diese Regelung, sondern unterliegt den Bedingungen einer gewerblich genutzten Immobilie. Dies kann den Preis einer Immobilie deutlich beeinflussen und steigen lassen.

Beim Arbeitszimmer greift die Spekulationsfrist

Dieser Ansicht ist zumindest die Finanzverwaltung. Aus diesem Grund gilt beim Arbeitszimmer die zehnjährige Spekulationsfrist, innerhalb welcher Steuern bei der Veräußerung einer gewerblich genutzten Immobilie anfallen. Selbst dann, wenn die Aufwendungen für das Arbeitszimmer weder als Werbungskosten noch als Betriebsausgaben steuerlich anerkannt werden, greift diese Spekulationsfrist und der Fiskus greift beim Gewinn aus der Veräußerung zu, wenn diese Veräußerung nach weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb derselben vorgenommen wird.

Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns aus der Veräußerung

Dabei ist der Gewinn aus dem Verkauf der gesamten Immobilie nicht unbedingt gleich dem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei der Ermittlung dieser steuerpflichtigen Einnahme aus der Veräußerung der Immobilie wird ermittelt, indem einerseits deren Verkaufspreis herangezogen wird als auch die Kosten für die Anschaffung und der Herstellung des gewerblich genutzten Segments. Die Fläche des Arbeitszimmers wird dabei ins Verhältnis zur weiteren, wohnlich genutzten Fläche der restlichen Immobilie gesetzt.

Entscheidung im Einzelfall

Im Einzelfall kann jedoch gerichtlich dagegen vorgegangen werden. So hat das Finanzgericht Köln im vergangenen Jahr entschieden, dass der Veräußerungsgewinn, der aus dem Arbeitszimmer innerhalb eines privat genutzten Eigenheims erzielt wird, nicht zu den Einkünften führt, die aus dem privaten Veräußerungsgeschäft erzielt werden, wenn sich das Arbeitszimmer innerhalb eines Bereichs befindet, der zum überwiegenden Teil wohnlich genutzt wird. Allerdings steht zu dieser Frage eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs noch aus.

>Der Text stellt keine Steuerberatung dar und ersetzt sie nicht<<

Foto: (c) AbsolutVision/ pixabay.com

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