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Vermieter, Eigentümer & Co und das Finanzamt


Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einer Immobilie- Was Eigentümer wissen sollten

Die Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung sind vom Vermieter zu versteuern, die Kosten können als Werbungskosten abgesetzt werden. Doch wie reagiert der Fiskus wenn die bisher vermietete Wohnung privat genutzt werden soll, oder der Verkauf der Immobilie bevorsteht? Ist dann noch mit einer Steuerersparnis zu rechnen?

Grundsätzlich gilt: Nur wer eine so genannte "Einkünfteerzielungsabsicht" nachweisen kann, ist auch in der Lage bei der Einkommensteuererklärung die Kosten mindernd angeben zu können. Mit anderen Worten: In Zeiten, in denen eine Immobilie vermietet wird, können die Werbungskosten mindernd auf die Einnahme angerechnet werden. Wird aber die Immobilie veräußert oder vom Eigentümer privat genutzt ist ein Werbungskostenabzug nicht mehr in dieser Form möglich.

Doch es gibt gewisse Ausnahmen um einen Überschuss der Werbungskosten mit anderen Einnahmen zu verrechnen. Am Ende also sind auch bei Veränderungen des Verwendungszweckes der Immobilie Steuersparmöglichkeiten vorhanden.

Beispiele für Steuersparmöglichkeiten bei Immobilien

Viele Immobilien sind mit Fremdkapital finanziert. Reicht aber die Mieteinnahme, beziehungsweise der Erlös aus der Immobilie nicht aus das Darlehen bei der Bank abzulösen, so können die zu leistenden Schuldzinsen auf das Restdarlehen in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden: als nachträgliche Werbungskosten. Auch im Falle einer Umschuldung, vorausgesetzt nach marktüblichen Konditionen und in der Höhe des neuen Kredites nicht höher als der alte, können die Schuldzinsen mindernd angesetzt werden. Hierzu gab es ein Urteil des BFH vom 08.04.2014, IX R 45/13.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 11.07.2000 (IX R 48/96) wirkt sich eine tatsächliche Zahlung von Rechnungen, die während der Vermietertätigkeit anfielen auch im Nachhinein mindernd aus. Jedoch betrifft dies keine Kosten von Instandsetzungen, die im Rahmen der Veräußerung der Immobilie oder der Beendigung der Tätigkeit als Vermieter anfallen, wenngleich hier die Ausnahmeregelung greift, dass der Mieter mutwillig einen Schaden verursachte, den der Vermieter beheben muss. Generell sind Renovierungsarbeiten aber während der Vermietertätigkeit als Werbungskosten abziehbar.

Kann ich als Eigentümer bereits während der Vermietungstätigkeit vorsorgen?

Meistens verfügen die Immobilien, die sich seit vielen Jahren im Privatvermögen einer Familie befinden über einen höheren Zeitwert, als die Abschreibungen pro Jahr wieder spiegeln. Dies kann steuerlich genutzt werden. Der Eigentümer, beziehungsweise Steuerpflichtige gründet eine GmbH & Co KG. Dieser veräußert er steuerfrei seine mindestens zehn Jahre im Besitz befindlichen bebauten Grundstücke, aber zum Verkehrswert. Demzufolge fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Grundstücke auf die Gesellschaft übertragen werden. Natürlich fallen Nebenkosten an, wie zum Beispiel Kosten für den Notar oder bei der Eintragung ins Grundbuch, doch diese Kosten lohnen sich.

Die in der gegründete Gesellschaft bilanzierten hohen Verkehrswerte der Gebäude bilden die Grundlage für erhöhte, steuerliche Abschreibungen. Im Ergebnis werden so die künftigen steuerlichen Überschüsse gemindert.

Restdarlehen aus der Zeit der ursprünglichen Anschaffung in Anrechnung auf den Kaufpreis durch die neue Gesellschaft übernommen werden. Sollte nun aufgrund der erhöhten Abschreibung Gewerbesteuer auf die verbleibenden Mietüberschüsse entstehen, ist diese Gewerbesteuer auf die individuelle und persönliche Einkommensteuer anrechenbar. Beachtet man einige Spielregeln und setzt sich mit dem Steuerberater seines Vertrauens zusammen kann die Gewerbesteuer sogar ganz vermieden werden.

Im Ergebnis können Immobilienbesitzer, beziehungsweise Vermieter schon während ihrer Vermietungstätigkeit vorsorgen um Steuern zu sparen, falls der Verkauf der Immobilie irgendwann ins Haus steht.

Hinweis: Dieser Text stellt keine rechtliche Beratung dar und kann diese auch nicht ersetzen.

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