Die Kaufpreisaufteilung entscheidet bei vermieteten Immobilien darüber, welcher Teil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann. Gerade nach dem aktuellen Gesetzesentwurf sollten Erwerbende ihre Unterlagen nicht erst beim nächsten Steuerbescheid prüfen lassen.
Bei einer vermieteten Immobilie ist der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufzuteilen. Nur der Gebäudeteil kann über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden. Eine Kaufpreisaufteilung gehört deshalb in jede Akte zum Immobilienkauf. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar, auch wenn der gesamte Kaufpreis in einer notariellen Urkunde steht. Wer eine Quote blind übernimmt, verschenkt möglicherweise AfA oder erzeugt Rückfragen beim Finanzamt.
Die Regel für die AfA steht in § 7 EStG. Für die Praxis zählen Kaufvertrag, Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand und die nachvollziehbare Herleitung der Werte. Es gibt keine magische Prozentzahl, die für jede Wohnung, jedes Mehrfamilienhaus oder jedes Gewerbeobjekt passt.
Der erste Denkfehler lautet häufig: ,,Die Wohnung hat 400.000 Euro gekostet, also schreibe ich 400.000 Euro ab." So funktioniert es nicht. Enthält der Kaufpreis ein Grundstück oder einen Miteigentumsanteil daran, wird dieser Anteil von der Bemessungsgrundlage getrennt. Hinzu kommen können Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerkosten. Auch diese Kosten werden nach dem gewählten Verhältnis aufgeteilt.
Beispiel: Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 360.000 Euro. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer belaufen sich auf weitere 28.800 Euro. Ergibt die sachgerechte Aufteilung 70 Prozent Gebäude und 30 Prozent Boden, entfallen 272.160 Euro auf den Gebäudeteil. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent wären das 5.443,20 Euro pro Jahr. Würde der Gebäudeteil nur mit 60 Prozent angesetzt, läge die jährliche AfA bei 4.665,60 Euro. Die Differenz von 777,60 Euro wiederholt sich Jahr für Jahr.
Vermietung klingt oft nach trockener Pflicht. In der Praxis entscheidet aber genau dieses Thema darüber, ob Sie Geld liegen lassen, Fristen sauber einhalten oder später mühsam korrigieren müssen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie jetzt achten sollten
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist ein wichtiger Ausgangspunkt. Sie muss aber wirtschaftlich plausibel sein. Bei einer auffällig hohen Gebäudequote fragt das Finanzamt zu Recht, ob der Bodenwert zu niedrig angesetzt wurde. Das heißt nicht, dass jede vertragliche Quote falsch ist. Es heißt nur: Sie braucht einen Bezug zu realen Wertverhältnissen. Lage, Bodenrichtwert, Wohn- oder Nutzfläche, Bauqualität und Sanierungszustand gehören in die Betrachtung.
Bei einer Wohnung in einer begehrten Innenstadtlage kann der Bodenanteil deutlich höher sein als bei einem vergleichbaren Gebäude in einer Region mit niedrigeren Bodenwerten. Wer einfach eine Quote aus einem Onlineforum kopiert, dokumentiert keine Bewertung. Besser ist eine kurze Berechnung mit Quellen und Annahmen. Bei größeren Objekten oder ungewöhnlichen Sachverhalten kann ein Gutachten sinnvoll sein.
Das Bundesfinanzministerium hat den Entwurf zum Jahressteuergesetz vorgestellt. Für Immobilienbesitzende ist das ein Anlass, bestehende Abschreibungsakten zu prüfen. Ein Entwurf ist jedoch kein geltendes Gesetz. Die Kaufpreisaufteilung muss daher weiterhin auf dem gegenwärtigen Einkommensteuerrecht, dem Kaufzeitpunkt und den konkreten Objektwerten beruhen. Wer mit einer Änderung rechnet, sollte Szenarien dokumentieren, aber keine Steuererklärung auf eine noch nicht beschlossene Regel stützen.
Das Magazin von steuerberaterscout.de ordnet im Beitrag zum Jahressteuergesetz und den nötigen Vorbereitungen weitere Punkte ein. Für die AfA bleibt der Einzelfall entscheidend: Welche Kosten sind Anschaffungskosten, welcher Anteil entfällt auf das Gebäude und ab wann wird das Objekt zur Einkünfteerzielung eingesetzt?
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Nach dem Kauf wird es schnell unübersichtlich. Neue Fenster, ein Bad, eine Heizung oder ein Dachausbau können sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen oder Anschaffungskosten sein. Das hängt von Art, Umfang und Zeitpunkt der Maßnahme ab. Besonders innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung lohnt sich eine genaue Prüfung, weil anschaffungsnahe Herstellungskosten eine Rolle spielen können. Die Regelung zu Anschaffungs- und Herstellungskosten in § 6 EStG liefert den gesetzlichen Rahmen.
Ein typischer Fall: Eine Eigentumswohnung wird für 280.000 Euro gekauft. In den ersten 24 Monaten fließen 42.000 Euro in Bad, Elektrik und Böden. Die Rechnungssumme allein sagt noch nicht, wie sie steuerlich behandelt wird. Sammeln Sie Rechnungen, Zahlungsdaten, Fotos und eine kurze Beschreibung der Maßnahme. Die Steuerberatung braucht nicht nur den Betrag, sondern den zeitlichen und sachlichen Zusammenhang.
Oft beginnt das Problem bereits beim Datenimport. Die Buchhaltung übernimmt einen Kaufpreis aus dem Kontoauszug, die Nebenkosten landen gesammelt auf einem separaten Konto und die AfA-Tabelle wird Monate später aus einem Maklerexposé gefüllt. Dann fehlen genau die Angaben, die für eine saubere Aufteilung wichtig sind. Der Aufwand steigt, weil Unterlagen aus E-Mails, Notariatsakten und Bankportalen nachträglich zusammengesucht werden müssen.
Eine einfache Gegenmaßnahme ist ein eigener Vorgang ,,Anschaffung Immobilie". Dort gehören jede Rechnung, die Aufteilung und eine kurze Freigabe durch die zuständige Person hinein. Bei vermieteten Objekten sollten Sie außerdem Leerstandsphasen, Mietbeginn und Eigenleistungen notieren. Nicht jeder Aufwand lässt sich allein anhand einer Rechnung richtig zuordnen. Der Zeitpunkt und der Zweck der Maßnahme sind genauso wichtig.
Wenn Sie Ihre Unterlagen digital vorbereiten, hilft auch unser Beitrag zur vorbereitenden Buchhaltung für die Steuerberatung. Die gleiche Logik gilt hier: Belege strukturiert weitergeben, offene Punkte markieren und keine wichtigen Annahmen nur mündlich überliefern.
Bodenrichtwerte sind ein Anhaltspunkt, aber kein vollständiges Gutachten für jedes einzelne Grundstück. Sie zeigen, welches Preisniveau für vergleichbares Bauland in einer Zone ermittelt wurde. Besonderheiten des konkreten Grundstücks können davon abweichen: Zuschnitt, Erschließung, Rechte Dritter, Altlasten oder die Lage innerhalb eines Quartiers. Nutzen Sie Bodenrichtwerte daher als Teil einer nachvollziehbaren Herleitung, nicht als einzelne Zahl, die jede Diskussion beendet.
Bei Wohnungseigentum kommt ein weiterer Schritt hinzu. Der Bodenanteil betrifft nicht ein separates Grundstück nur für die eigene Wohnung, sondern den Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück. Die Teilungserklärung und die Flächenangaben helfen dabei, diesen Anteil einzuordnen. Wer mehrere Wohnungen in einer Anlage erwirbt, sollte die Berechnung pro Einheit nachvollziehbar halten und nicht alle Anschaffungskosten pauschal in einen Topf werfen.
Eine belastbare Kaufpreisaufteilung lässt sich später nur verteidigen, wenn ihre Grundlagen nachvollziehbar bleiben. Legen Sie den notariellen Vertrag, die Nebenkostenabrechnung, Exposé, Flächenberechnungen, Lagepläne und ggf. Gutachten zusammen ab. Notieren Sie außerdem den Zeitpunkt von Besitzübergang, Vermietungsbeginn und ersten Modernisierungen. Wer die Immobilie zunächst selbst nutzt und später vermietet, braucht eine andere zeitliche Betrachtung als jemand, der direkt an eine Mietpartei übergibt.
Abschreibung klingt oft nach trockener Pflicht. In der Praxis entscheidet aber genau dieses Thema darüber, ob Sie Geld liegen lassen, Fristen sauber einhalten oder später mühsam korrigieren müssen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Sie jetzt achten sollt
Bei einem Mehrfamilienhaus beträgt der Gesamtkaufpreis einschließlich Nebenkosten 1.050.000 Euro. Die sachgerechte Aufteilung ergibt 65 Prozent Gebäude und 35 Prozent Boden. Damit liegen 682.500 Euro als AfA-Bemessungsgrundlage vor. Bei 2 Prozent AfA entspricht das 13.650 Euro jährlich. Erhöht sich der Gebäudewert aufgrund belastbarer Daten auf 68 Prozent, steigen die jährlichen Abschreibungen auf 14.280 Euro. Das sind 630 Euro Unterschied im Jahr - aber nur dann, wenn die höhere Quote auch wirklich zu Lage und Objekt passt.
Diese Rechnung ist kein Argument für die höchste denkbare Quote. Sie zeigt, warum sich Genauigkeit lohnt. Zu niedrig angesetzte Gebäudeanteile können steuerliche Chancen verschenken; unrealistische Ansätze schaffen Konflikte. Ein sauberer Ansatz erklärt die Zahlen so, dass auch eine Person ohne Kenntnis der Vorgeschichte die Herleitung verstehen kann.
Bevor die erste Abschreibung in die Steuererklärung wandert, sollten Sie fünf Fragen mit ,,ja" beantworten können: Liegt eine Aufteilung für Gebäude und Boden vor? Sind Kaufpreis und Nebenkosten vollständig erfasst? Passt die Quote zu Lage und Objekt? Sind der Beginn der Vermietung und der AfA-Satz dokumentiert? Und kennt die Steuerberatung alle Modernisierungen der ersten Jahre? Fehlt bei einer dieser Fragen die Unterlage, ist das kein Grund zur Panik. Es ist ein Grund, die Buchung noch einmal kontrolliert vorzubereiten.
Nein. Eine Vereinbarung ist möglich, muss aber die tatsächlichen Wertverhältnisse abbilden. Je auffälliger die Quote, desto wichtiger werden nachvollziehbare Daten und Unterlagen.
Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb zählen regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie werden nach dem Verhältnis von Gebäude und Boden aufgeteilt; nur der Gebäudeteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage.
Spätestens vor der ersten Steuererklärung mit Vermietungseinkünften. Bei mehreren Einheiten, Sanierung, Erbengemeinschaften oder auffälligen Vertragsquoten ist eine frühe Prüfung meist deutlich günstiger als eine spätere Korrektur.
Vorbereitende Buchhaltung wird mit klaren Abläufen, vollständigen Belegen und einer festen Übergabe an die Steuerberatung deutlich einfacher.
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Eine gute Kaufpreisaufteilung beginnt beim Objekt, nicht bei einer Wunschquote. Wer Werte, Verträge und Nebenkosten nachvollziehbar sortiert, schafft eine verlässliche Grundlage für die AfA. Das ist bei einer einzelnen Wohnung sinnvoll und bei einem größeren Bestand erst recht. Prüfen Sie die Unterlagen früh - dann wird die Steuererklärung nicht zum nachträglichen Suchspiel. Eine kurze Berechnung mit Quelle, Datum und Annahmen ist später mehr wert als eine Erinnerung daran, warum eine Zahl damals plausibel erschien. So bleibt die Entscheidung auch bei einem späteren Verkauf, einer Prüfung oder einem Beratungswechsel verständlich und belastbar für alle Beteiligten.
