Steuern bei Immobilienbesitzern - darauf müssen Sie achten
Die eigene Steuererklärung kann schon für den einfachen Angestellten zu Problemen führen und eine Menge Zeit kosten. Wenn allerdings Besonderheiten, wie etwa ein Immobilienbesitz dazu kommen, wird es erst so richtig kompliziert.
Dabei können Sie mit Immobilien sogar eine Menge Steuern sparen, sofern Sie wissen wie. Hier hilft ein Steuerberater für Immobilien, der sich in der Materie bestens auskennt. Welche steuerlichen Besonderheiten es für Immobilienbesitzer gibt, wo die Chancen zum Steuern sparen liegen und warum sich die Leistungen eines Steuerberaters bei eigenen Immobilien noch mehr lohnen als sonst, lesen Sie hier!
Wie hilft ein Steuerberater Immobilienbesitzern?
Die Unterstützung eines Steuerberaters für Immobilien ist grundsätzlich erst einmal eine normale Steuerberatung. Das bedeutet ein Experte kümmert sich darum, dass alle Ihre steuerlichen Angelegenheiten optimal erledigt werden. Neben dem reinen Sparen von Steuern, dient Ihr Steuerberater auch als rechtlicher Vertreter gegenüber dem Fiskus. Das bedeutet, dass Sie sobald Sie eine Vollmacht für die Beratung unterschrieben haben, sämtliche Verantwortung gegenüber dem Finanzamt abgeben und der Steuerberater diese übernimmt. Somit können sie bei Fehlern nicht mehr haftbar gemacht werden und profitieren von größerer Sicherheit.
Doch auch speziell bei Immobilien hilft ein Steuerberater, der sich in der Materie spezialisiert hat. So gibt es grundsätzlich zwei Dimensionen, auf denen Steuern bei Immobilien relevant sind:
Beide Aspekte sind dabei enorm wichtig und sollten daher von einem Experten im Bereich Steuerberatung für Immobilien gehandhabt werden. Fehler können nämlich zu existenziellen Problemen führen: Mit Falschangaben machen Sie sich unter Umständen der Steuerhinterziehung schuldig, nutzen Sie Ihre Möglichkeiten nicht, bezahlen Sie zu viele Steuern.
Wie viel kostet ein Steuerberater für Immobilien?
Natürlich muss auch ein Steuerberater für Immobilien für seine Dienste bezahlt werden, was in Deutschland nach der Steuerberatergebührenverordnung geregelt wird. Diese legt klar entsprechend des Gegenstandswertes fest, wie hoch die Gebühren liegen, wenn Sie sich beraten lassen. Allerdings besteht hier großer Ermessensspielraum und es ist ebenfalls möglich zusätzliche Gebühren zu berechnen, falls besondere Beratungsleistungen erbracht werden. Wie üblich ist das genaue Honorar des Steuerberaters abhängig von der Qualität der Leistung. Gute Berater mit Fachwissen in bestimmten Gebieten werden mit höheren Kosten aufwarten, als unerfahrene. Allerdings müssen Sie sich immer fragen, ob sich der Steuerberater für Immobilien lohnt. Dies lässt sich meist recht schnell beantworten, denn durch eine am Ende niedrigere Steuerbelastung oder weniger Zahlungspflicht beim Kauf oder Verkauf werden die Kosten der Beratung schnell aufgewogen.
2. Immobilien und Steuern
Damit Sie einen Überblick darüber bekommen, welche Belastungen und Chancen sich aus dem Immobilienbesitz ergeben, ist es natürlich gut zu wissen, welche Steuern überhaupt wichtig sind. Zudem möchten wir Ihnen aufzeigen, wie Sie Immobilien Steuern sparen können.
Welche Steuern sind im Zusammenhang mit Immobilien relevant?
Steuern fallen beim Kaufen und Verkaufen von Immobilien an. Bei der Vermietung direkt werden keine Steuern fällig, die Vermietung ist allerdings in Bezug auf das Steuern sparen mit Immobilien interessant. Insgesamt sind folgende Steuern im Zusammenhang mit Immobilien wichtig:
Die ersten beiden beziehen sich auf den Kauf und Verkauf von Immobilieneigentum. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf fällig und wird seit 2006 von jedem Bundesland individuell festgelegt. Meist beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Bei der Grundsteuer handelt es sich im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer um eine jährliche Steuer, die auf Basis der Bewertung der Immobilie mit einem Hebesatz belastet wird. Obwohl die Steuer grundsätzlich den Immobilieneigentümer belastet, wird die Grundsteuer oftmals auch auf Mieter in dem jeweiligen Objekt umgelegt.
Obwohl man es auf den ersten Blick nicht vermuten würde, ist im Zusammenhang von Immobilien und Steuern auch die Spekulationssteuer relevant. Diese fällt beim Verkauf von Immobilien an und ist abhängig davon, wie viel Wertzuwachs die Immobilie während der Eigentümerschaft erfahren hat.
Die Erbschaftssteuer wird wie der Name schon verrät bei Erbschaften von Immobilien fällig. Insbesondere hier kann ein Steuerberater helfen Steuern bei Immobilien zu sparen, denn die Basis der anfallenden Steuer ist der ausgemachte Wert der Immobilie, der natürlich nicht ganz einfach zu bestimmen ist. Wird hier ein zu hoher Wert angenommen, werden entsprechend hohe Steuern fällig.
Prüfung von Kassensystemen und -büchern durch den Steuerberater
Steuer sparen mit Immobilien in der Einkommensteuererklärung
Während das Potenzial zum Steuern sparen beim Kaufen und Verkaufen von Immobilien relativ klein ist, sieht die Sache bei der persönlichen Einkommensteuer des Eigentümers anders aus. Wie immer bei der Einkommensteuer gilt es diese im Hinblick auf Kosten und Abschreibungen zu optimieren, um das gesamte zu versteuernde Einkommen zu senken. Insgesamt gibt es in diesem Bereich eine große Menge an Möglichkeiten die Steuerlast zu senken, die einem Labyrinth gleichen. Aus diesem Grund ist besonders für Immobilienbesitzer der Kontakt zu einem Steuerberater mit qualifiziertem Fachwissen so wichtig. Jeder Einzelfall ist schließlich anders und muss im Hinblick auf die einzelnen Möglichkeiten durchschaut werden.
Die wichtigsten Maßnahmen zum Steuern Sparen mit Immobilien umfassen die Kapitalanlage in Immobilien und deren Abschreibungen, sowie die Geltendmachung von Altersvorsorgeaufwendungen bei eigenen Immobilien, die selbst bewohnt werden. Wichtig ist beim Steuern Sparen mit Immobilien allen voran, ob die Immobilie in eigener Nutzung ist oder vermietet wird. Ist ersteres der Fall können Tilgungskosten und Anschaffungskosten der Immobilie als Altersvorsorgeaufwendungen in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Wenn die Immobilie allerdings vermietet wird, gilt diese als Kapitalanlage. Dabei werden dann der Kaufpreis oder die Baukosten sowie Betriebskosten angesetzt. Hierzu bedienen sich Steuerzahler der Anlage V in der Steuererklärung, die die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beschreibt. Hat man eine Hausverwaltung als Partner stellt diese die entsprechende Jahresabrechnung für die Steuererklärung zu Verfügung.3. Steuern beim Verkauf von Immobilien
Nachdem Sie nun einen Überblick darüber haben, wie Steuern bei Immobilien in etwa funktionieren, möchten wir Ihnen noch etwas genauer erklären, wie die steuerliche Behandlung bei zwei der wichtigsten Umstände erfolgt. Der erste ist dabei der Verkauf von Immobilien, denn hier werden einige Steuern fällig, die mit Hilfe eines Steuerberaters optimiert werden können. Haben Sie eine Immobilie in Ihrem Besitz und möchten diese verkaufen, kann direkt beim Verkauf die Spekulationssteuer anfallen. Diese kann allerdings auf zwei Wegen umgangen werden:
Wie Sie sehen zeigt sich schon die erste Möglichkeit beim Immobilienverkauf Steuern zu sparen. Bewohnen Sie das Objekt zwischenzeitlich, können Sie dies mit einem hohen Gewinn verkaufen, ohne Steuern zu bezahlen.
4. Steuern bei Mieteinnahmen von eigenen Immobilien
Ebenfalls wichtig sind Steuern bei Mieteinnahmen. Schließlich wird ein Immobilienverkauf oftmals auch im Hinblick auf eine Vermietung unternommen. Grundsätzlich sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig, wie jedes andere Einkommen auch und müssen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Allerdings gibt es auch bei den Steuern aus Mieteinnahmen Potenzial zum Sparen. Das liegt daran, dass viele Kosten der Vermietung als Werbungskosten geltend gemacht werden können und so die gesamte Steuerlast senken
Zu diesen Werbungskosten gehören:
Diese Kosten sollten Sie als Immobilieneigentümer in jedem Fall steuerlich geltend machen, wenn Sie das Objekt vermieten. Genauere Details sind allerdings ähnlich wie bei den meisten steuerlichen Angelegenheiten immer Auslegungssache und können sich im individuellen Fall erheblich unterscheiden. Auch spielt das jeweilige Finanzamt und die Historie des Steuerzahlers eine Rolle, denn was genau in der Steuererklärung akzeptiert wird und was nicht, kann sich stark unterscheiden. Auch aus diesem Grund ist die Wahl des richtigen Steuerberaters entscheidend. Ein Experte auf dem Gebiet der Immobilien weiß genau, welche Kosten ansetzbar sind und wie Steuern beim Kauf und Verkauf gespart werden können. Auch kennt der Steuerberater für Immobilien die lokalen Finanzämter und kann so genauestens abschätzen, was möglich ist und was nicht.